【シリーズ・マイホーム購入】第１回「実際に買ってみてわかった！土地を購入する際に重要な４つのポイント」
田舎の街からこんばんわ。
どうも、AFPのしのじです。
前々回の記事でも書きましたとおり、休止前に掲載していた記事をこれからちょこちょことリライトしていきたいと思っております。
興味のある方はどうぞお付き合いくださいませ♪
ということで、さっそく行きましょう！
前書き
マイホームの購入、それを人生の夢や目標にしている方もいらっしゃいますよね。
私は特に持ちたいと思ったわけでもなかったのですが、家族が増えるにつれアパートが手狭になった、プラス仕事の都合により引越をする予定があったことから、思い切って引越予定先の土地を購入し、家を建てるにいたりました。
この記事をご覧いただいているみなさんの中にも、今まさに、購入の検討している方がいらっしゃるかもしれませんが、”家を買う”＝”一世一代の買い物”になる方が大半だと思いますので、悩みが尽きませんよね…。
私も土地の購入やハウスメーカーの選定にあたりとても悩み、迷い、検討を繰り返した記憶があります。。。
そこで、今回よりマイホーム建設のためのポイント（自分が購入する際に気をつけたポイント）をシリーズにして掲載していこうと思います。
第１回は「土地を購入する際のポイント」について、宅地建物取引士の観点だけでなく、自分が実際に購入した際に気を付けた個所を含めて紹介したいと思います。
１ 周辺環境を確認しましょう
購入予定の土地が重要なのはもちろん皆さん理解されてるとは思いますが、土地が存在する周辺の環境については自分だけでは変更ができない（または変更に多額の資金を要する）ので、土地の選定にあたってはまずは下記の点を確認しましょう。
海、川、大きい排水路が近くにないこと
山や崖に隣接していないこと
被災した経験があるので、そもそも土地を探す際にまずはここを考えました。
昨年も大雨による大規模な冠水がありましたよね。
私の家は上記に気をつけ、浸水リスクの低い土地を選定し建築したことから幸いにも被害はありませんでしたが、職場付近の住宅については床下・床上浸水、土砂崩れ・土砂流入、宅地の地盤沈下等が発生しました。
海、川はもちろんですが、大きい排水路が付近に存在する場合は津波の際は水が逆流して冠水、大雨発生時には水路の流量を超え越水し自宅敷地へ浸水する危険性等がありますので注意が必要です。
※写真は令和元年の台風１９号被害により町域全体が水没した宮城県丸森町の航空写真です。写真から山と川に囲まれていることが確認できます。
大きさに関わらず、水路が近くにある場合は、雨の日の状況を近隣住民の方に聞き込みをするなどして冠水しないか、冠水したことがある地域かどうか等、購入予定地が安全であるかどうかを自分で確認しましょう。
※冠水する箇所は雨が降るたびに必ず冠水します‼
※こんな看板が購入予定地付近の路上にある場合、降水時冠水するエリアとみて間違いありませんので注意してください‼
近隣住民に迷惑行為を行うものがいないこと
せっかくお気に入りの場所を購入しても隣人から悪質な嫌がらせを受けたりするようでは元も子もありません。売主や仲介業者、近隣住民の方からよく聞き込みをしておきましょう。
特に周辺の地価に比べて著しく安価で売り出されている場合、何らかの理由があるものと思いますので注意が必要です。
こういったトラブルについては、実際、土地の売買でよく訴訟になる案件です。
訴訟に関する無駄な精神的・金銭的消耗を避けるためにもよく確認してください。
２ 購入予定地の地盤の固さ・土壌汚染の有無を確認しましょう
周辺環境に問題がなければ次は購入予定地の状況を確認しましょう。
特に地盤の固さは状況にあわせて、住宅の沈下等を防ぐために地盤改良工事等が必要になりますので、よく確認してください。
なお、工事を行う場合、何百万円レベルで費用が必要となります。
特に、海や川の近くの土地は”軟弱地盤”であることが多いので注意が必要です。
”軟弱地盤（なんじゃくじばん）とは、泥や多量の水を含んだ常に柔らかい粘土、または未固結の軟らかい砂から成る地盤の総称である。国土交通省「宅地防災マニュアル」では判定の目安として有機質土・髙有機質土(腐植土)・Ｎ値3以下の粘性土・Ｎ値5以下の砂質土を挙げている。その性質上、土木・建築構造物の支持層には適さない。 圧縮性が高く剪断強度が低いため、地震時には、振幅の大きな揺れや砂質土の液状化現象などの被害が発生しやすい。軟弱地盤の分布地域は、臨海部低地や氾濫原などの地形的凹所をなす低湿地に位置することが多いため、しばしば洪水に襲われ、反乱水が長期にわたって湛水する地域でもある。完新世の海岸平野での海成堆積物・埋立地・谷底に形成された腐植土などがこれに該当する。”
※上記解説はウィキペディアより引用。
せっかく建てたマイホームが液状化現象により大きく傾いちゃった…なんてことになれば目もあてられません(T_T)
購入予定地については、費用は自分で持つことにはなってしまいますが、地盤調査を必ず行いましょう‼
※せっかく建てた家が傾いちゃったら悲しすぎる…( ;∀;)
また、地盤の調査を行う際は、あわせて有害物質等が含まれていないか調査をすることをお勧めします。
「住み始めてから何か体調が…」なんてことにならないよう、万全の調査を行った方がよいですね。
ちなみに私の場合、初めに購入を検討した土地について、契約時は説明がなかったのですが、昔の住宅地図を見たら“何かの工場だった”ことが判明し（そのほかの理由もありましたが）一度契約を白紙に戻しました。
地盤調査の結果的には有害物質が含まれた土地ではありませんでしたが、万が一のことや、説明がなかったことへの不信で購入に値しない土地と判断しました。
皆さんも、売主・仲介業者・地域住民の方には、恥ずかしがらずによくよく話をきいてみましょう。
※私がお願いした業者さんは地盤調査と汚染物質調査あわせて費用は２０万円ほどでした。一生住む土地と考えれば、調査費用は致し方ない出費ですね('_')
３ 周辺の土地との価格を比較しましょう
周辺の土地と比べて購入予定地の売値が高い場合は交渉の余地が、著しく安い場合は何らかの理由があるかもしれません。
売主・仲介業者・地域住民の方によく確認してみましょう。
なお、土地の適正価格については変動するものなので何とも言えないところもあるのですが、周辺の土地売買実勢価格や地価公示を参考にするといいでしょう。
これらの情報は国交省の「土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）」にて検索できます。
※画像は土地総合情報システムのHPより。住宅地図または航空写真上から知りたい場所をクリックすると…
その周辺で実際に行われた土地の取引価格が確認できますよ‼(*´з`)
４ 信頼できる相手と取引をしましょう
売主や仲介業者に不審な点がある場合は、どんなに魅力的な物件であっても購入をしないほうがよいです。
売買の最初の時点で不信感を抱かせるような売主・仲介業者は、「どこまでいっても不信感を抱かせる対応しかしない」と思ってください。
土地の仲介業者さんって、ウチが田舎だからかもしれませんが、代々それを生業にしている方も結構多くて、そういう方と付き合ってみた実感としては”曲者（よく言えば海千山千の方）が多い”という印象なので（あくまで私の実感ですよ(;^_^)）、取引する場合には、その言動や立ち居振る舞いをよく観察して信頼できる人なのかじっくりと検討してみてください。
大きな買い物です。
安全を確保して、素敵な土地を手にいれましょう。
あとがき～４つのポイントを押さえて安全・安心な土地を手に入れましょう～
ということで、自分の土地選びの経験も踏まえて重要だと考えるポイント紹介してみましたがいかがだったでしょうか。
上でも少し書きましたが、私の場合も土地仲介業者の土地に対する説明不足、処理の怠慢等から不信感が募り、一度契約した土地の購入を白紙に戻し、今は別の土地を購入しマイホームを建築したこともあり、皆さんにも”土地仲介業者にはほんとに注意”していただきたいなぁ～…と思っております。（あくまで私見です。きちんと仕事をしている土地仲介業者さん、すみません_(._.)_）
でも、高い買い物ですから、注意に注意を、確認に確認を重ねすぎるということはないと思います。
土地の購入を検討している方はその辺を肝とメガネに命じながら物件を選定してもらえればと思います。
※安全な場所・安全な取引で素敵なマイホームを手に入れられることを願っております。
それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。
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